和一年前相比，世界长寿之乡广西巴马县甲篆乡有点冷清了。昔日到处大兴土木、人来人往的景象已不复存在，随处可见的售楼部也关门大吉。

“这附近还有房子卖吗?”晨报记者问一位过路的村民。村民指着远处的一些房屋说，以前到处是卖房子的，不过自从去年下半年以来，建房、卖房的都少了。

知情人告诉记者，所谓的借“新农村建设”运作小产权房的形式已经引起上级部门的关注，目前正在查处。因此，巴马一度疯狂圈地建房的歪风得到了遏制。

惨淡经营

在巴马建设小产权房，名气最大的是“巴马山水居”。不过，巴马山水居的位置比较偏僻，位于巴马甲篆乡龙追屯。虽然好山水的宣传资料上写的是建成6栋，不过晨报记者在现场看到的和好山水公司宣传的效果图相差甚远，不但没有当初承诺的“污水处理、垃圾处理、废气排放、减震降噪、清洁能源等环保系统”，周边环境也是破败不堪，和一些村民自建的房子混在一起。

一位“投资”了巴马山水居的东北大姐说，巴马山水居的各种配套设施都十分不完备，因为远离城区，生活也很不便利。虽然是来养生，不希望有城市的嘈杂，但巴马山水居的生活配套实在太差，所以一般她都是来住10天左右就走了。当初好山水公司曾经承诺说可以帮她出租房子，不过目前看来，这里的房子大部分都是空置的，并不像宣传的那样，每年游人如鲫，房间供不应求。巴马的旅游还是起步阶段，很多景点、规划都不到位，和北海、桂林相比，相差的距离非常大。

好山水公司所推介的“好山水模式”是，在农民宅基地基础上翻建新房，房屋所有权仍归农民。公司出资把房子建好后，按照农民提供的宅基地面积大小，把一楼的房子交给农民，归农民所有。二至六层，租给城里人使用，租期为30年，租金为10万元，租金作为公司搞开发投入的收益。30年后，出租的房子全部归还给农民，整个楼房都归农民所有。好山水公司对农民进行培训后，让一楼的农民作为二至六楼的物业管理员，每个月给农民500元的报酬。二至六楼的住户每个月每户再给农民10元的卫生费。这样，每户农民每个月的收入在1000元左右。

巴马甲篆乡龙追屯的村民对记者说，因为好山水公司当初是和村委会签订的合约，以上的好处农民基本上都得不到。

逐利怪圈

巴马有关部门其实从来没有停止过打击小产权房的行动，但不知道什么原因，在2010年开始，巴马小产权房不但没有得到遏止，相反规模越高越大。从最初的独栋发展到小区。

“这些所谓开发商基本上是空手套白狼起家的。”一位曾在某房产公司工作的知情人士告诉晨报记者，巴马小产权房的投资商运营模式其实都很简单，首先是以“新农村建设”名义从农民手中取得土地，然后就通过“休闲度假”等形式邀请全国各地尤其是东北人到巴马考察。投资商们都有一套说辞，将巴马的前景描绘得令人心驰神往，还信口开河说巴马的这种小产权房未来将升值几倍乃至10几倍。

很多人就是冲着买小产权房能升值来的。“我一年到头也很少到巴马来，也就住那么几天，花10来万买这样的房子如果真可以委托出租的话，也值得啊。”一位来自辽宁的宋先生说，他身边有好多人都买了。

投资商就是利用了大家的这种心理，还没建房的时候，就募集了一笔资金，用于房产运营。更有个别的小产权楼盘，与购房者签订“投资合同”。

“投资合同”规定：投资者可根据自己考察后投资项目开发，投资者不参与开发者的经营管理，以投资者实际投入开发项目的比例，分享项目开发的纯利润，并承担项目开发的亏损风险。投资者在项目开发取得商品房预售许可证前，不得以任何理由退出，也不能以任何理由退回资金……

晨报 记者在采访一位考察者时，她说，这样的合同明显带有不公平的性质，几乎对投资者没有任何保障，却要承担开发商的风险。 另外，他们对我们这些客户宣称是购房，而这个合同却是合作投资建房，一个搞房地产开发的商家，靠这样方式募集资金开发，我很怀疑这家公司的经济实力，或说这家公司的资金出现断裂，不然怎么会采用这样的方式呢?

正是在这些模式下，巴马的小产权房越做越大，有些本来在“投资商”公司上班的，掌握了“秘诀”以后，也自己出来单干了。而他们的销售模式，也是一样，在全国各地拉客户，用所谓“投资”的方式给予高额回报。

传销地产

“他们卖房子的手法有点像传销，也是层层提成。”深圳的张先生透露，现在小产权房的销售手段越来越隐蔽了，与客户煞有介事的签订一大堆合同，好像很正规似的。不少小产权房不惜重金在各种媒体上做宣传，还邀请一些退居二线的领导来考察，让人相信他们的小产权楼盘是有“背景”的。

晨报记者了解到，利用小产权房进行地产传销的案例不但在巴马，而且在桂林、北海等地都有。北海市警方曾经成功侦破一宗以高额提成及奖励为诱饵、将客户发展成业务员的涉嫌以传销方式销售房地产的非法经营案件。

一家名为“广西水地休闲养生产业投资有限公司”的房地产开发企业，2010年3月21日与北海市高德办事处翁山村委签署一项开发协议。根据这份未注明合作期限及开发商品房对外销售内容的协议，这家房地产开发企业将投资约3亿元人民币，在当地开发建设一个集公寓、餐饮、特色商品展销于一体的休闲养生房地产项目。

警方后经调查证实，涉及到该项目的土地，政府规划尚未出台，土地用途尚未明确，且该企业亦不具备房地产开发资质，“但这家公司从2010年1月起即开始以签订认购协议的方式对外销售房地产。”据统计，这家宣称“客户对房屋拥有‘永久使用权’”的企业，共计与遍布北京、上海、山东等国内21个省、市的客户签订认购协议436份，接受认购房屋473套，收取认购金逾1200万元人民币。

警方披露，这家宣称有“2000多套房屋可供销售”的企业还涉嫌以类似传销的手段，以“介绍他人认购而获得3%至5%提成”的承诺及小轿车、笔记本电脑等奖励为诱饵，将客户发展成业务员，“这在国内相当罕见。”据悉，警方侦破该案时，这家企业的销售人员已发展到60余人，且大部分人同时为该企业客户。

目前，警方以非法经营罪将涉案企业的法人代表以及副总经理等4名高管刑事拘留，同时冻结涉案赃款900余万元人民币。