近日，南宁市国土资源交易中心发布第二十九期地块挂牌出让公告，位于南宁市东葛路南侧的两宗组成地块将于9月12日以11.46亿起始价挂牌拍卖。竞买保证金人民币5亿元，该地块竞买人还须满足以下竞买条件：竞买企业注册资金至少在20亿元人民币以上，竞买人在国内持有建筑面积不少于100万平方米的商业物业，不少于3个五星级酒店的房屋产权，如此“苛刻”的竞拍条件，有网友在微博上爆料：“该地块则为万达集团量身定做”。

截至发稿时，一位资深媒体人同时也透露，“此地块是为万达集团量身定做，6月份已经谈好各项条件和事宜，9月份的拍卖只是一种形式，除非是和记黄埔这样的实力型企业介入，此地块不出意外将会由万达集团竞得。”

网友透露：该宗地被大连万达锁定

日前，一则微博引起南宁楼市的强烈关注，一名叫魔-fang的网友在其微博中描述：“南宁市国土局发布，位于东葛路延长线的87亩商业地块、84亩的住宅地块计划9月12日挂牌竞价。 地块需建设9万平方米的购物中心及3.5万平方米的国际影院。 内部消息，该地块已被大连万达锁定。”同时认证微博网友李伟love也在该微博回复中确认“是万达”。

据第二十九期土地转让公告相关资料显示，该地块编号GC2012-069，位于东葛路南侧，由0404946、0404947两个宗地组成;实际出让总面积：114615.20平方米(折合171.922亩)，其中0404946宗地实际出让面积：58417.55㎡(折合87.626亩);容积率≥5.0且≤5.8，建筑密度>50%且≤70%，绿地率>5%且≤10%;土地批准用途：商务金融、批发零售、住宿餐饮用地;土地使用年限：商务金融用地50年、批发零售用地40年、住宿餐饮用地40年;商务金融(办公)、住宿餐饮(旅游业)建筑面积占该宗地计容总建筑面积的比例分别为45%-55%、10%-15%，其余为批发零售(商业);地块可配套地下商业设施，规模不超过2万㎡，且需计入地下容积率。0404947宗地实际出让面积56197.65平方米(折合84.296亩);容积率大禹4.0且≤4.8，建筑密度>30%且≤45%，绿地率>30%且≤35%;

但值得注意的是，在这期公告中，独独加了一些限制性条件：“该项目竞得人须在项目中建设地上建筑面积不少于9万㎡的购物中心及地上建筑面积不少于3.5万平方米的知名品牌五星级酒店，且该购物中心及酒店均由竞得人整体持有，不得分割产权出售。同时，竞得人还须在项目中建设一个放映厅不少于12个、总座位数不少于2500个的电影院，其中至少包括一个IMAX影厅。”因此有业内人士认为，此条件设置是为万达集团设定的。

业内推论证实：该地块确为万达“定做”

如此，“高调”的竞买条件，业内人士普遍认为该地块是为万达“量身定做”。

“东葛路地块的竞买条件，重点是放在了对购物中心的操控能力上。但国内从事类似购物中心开发的物业只有三四家，而万达曾在南宁开拓过市场，目前正在选址中，出让该地块的目的和意图非常明确”。振业集团广西公司董事长李伟透露，“南宁东葛路地块的竞买条件，与该商业巨头在厦门拿地的竞买条件非常相似”。

“这次竞标条件要求苛刻，且确实和万达有一定吻合。比如，门槛方面，公告竞买人注册资金不低于20亿元人民币;另外，建设要求方面，地块需建设9万平方米的购物中心和一个IMAX影厅。” 南宁金裕丰物业管理有限公司商业运营营销总监邓煴硎尽!按诱庑┚罕晏跫可以看出，万达势在必得。”

且不管这些争论孰是孰非，有一点可以肯定的是，万达疯狂扩张的背后，是其深得地方政府万千宠爱的事实，而其独门秘诀就是万达“订单地产”模式本身。“万达具有一定的实力，模式具有唯一性。”一位业内人士说。

“万达被质疑的不单单是这次南宁拿地。类似的情况最早可以追溯到全国各地的拿地‘事件’，之前在广州白云拿的4块金融用地，之前市场预计会出现一场激烈的争地大战，没想到截至公布的拍卖时间，仅有万达集团一家报价”。广西旺达房地产投资开发有限公司营销策划王琰表示，“此次，出让的地块地面价折算起来也是超低价拿地，只有万达才能拿到如此优惠的价格。”

截至发稿时，一位资深媒体人透露，此地块是为万达量身定做的，6月份已经谈好各项条件和事宜，9月份，拍卖只是一种形式而已，除非是和记黄埔这样的实力型企业介入，此地块不出意外将会由万达集团竞得。

老万达更名“悦荟广场”：或是背后推手

继4月1日，南京新街口万达广场和济南泉城路万达广场同时更名为悦荟广场后，南宁万达广场等其他6家大连万达集团旗下的购物广场也即将更名为“悦荟广场”。

据资料显示，从2001年大连万达集团进入商业地产以来，该集团经历了2001年—2003年开发的第一代产品“单店模式”，2004年开发的第二代“组合店模式”，从2005年下半年起开发的第三代产品“城市综合体模式”三代产品三个阶段。

从第一代产品到第二代产品，万达始终处在一个经营建设商业地产的探索过程，第三代产品的推出意味着万达商业地产模式走向成熟。第三代产品的特征首先是形态是多元的;其次在功能上互相补充，既能给居住者和消费者带来方便，又增加商业的销售;再次是效益最大化，多种业态综合，优势互补，创造24小时商圈。

据了解，南宁万达广场由大连万达集团于2003年开发建设，2004年7月17日正式开业。今年4月南宁万达广场改名为“悦荟广场”的属于万达广场的一代店。非常巧合的是万达广场一位相关负责人在4月份接受媒体采访时表示，万达集团的第三代产品“城市综合体”并不排除在南宁落地生根的可能。因此，从更名到选址仅4个月时间，万达选址落户东葛路。

官方：高门槛未必就是“量身定做”

“对于高门槛这一说法，很多人都误解了，不一定就是“量身定做”。基于土地发展需要，而设定一定的条件，这个是很正常的，就像招投标一样，必须是有条件的”。南宁市国土资源交易中心出让科副科长陆云说。

如果没有条件，谁都可以来竞争，那就是一种资源的浪费。之前有些被传为“量身定做”的地块，不是依然有其他开发商来竞拍吗。高门槛和量身定做，不能混为一谈。政府设定的竞买条件，是基于区域发展需求的，而不是单个地块的发展。陆云表示，“该地块刚挂出来目前还没有人来报名，每次出让挂出公告都是到最后几天才会有人来报名”。

万达南宁战略：取边缘位置填空白

一向选址都居于市中心的万达，此次为何要选择南宁东葛路南侧呢?李伟认为：“万达在南宁布点选择边缘商业圈，非商业主战场，商业积累薄弱，属于商业空白点，在这些位置落户，必须是一个大型的实力发展商才有能力“化腐朽为神奇”。其在其他城市也遵循相似路径，基本都获得成功。”

李伟同时表示，“该区域未来规划前景好，区域配套也将进一步成熟。以往东葛路、凤岭北居民要到大型商场消费，要么到朝阳，要么到城西，未来万达以其体量和品牌可以在南宁占一席之位。”

东葛路和凤岭北的周边商业配套还未完善，万达开业后周边的居民和新开发的楼盘将受益非浅，南宁金裕丰物业管理有限公司商业运营营销邓总监表示表示，“这两个板块周边居住区人口也会增多，消费力更强，相信万达广场会迎合市民的迫切需求。”提升区域房价：东葛路、凤岭北最受益

有业内人士分析，万达所走的路已经形成了自己的独特模式，通过项目形成一个商圈，以商业带动商务楼和住宅的发展，形成一个群聚效应。从以往万达广场的成功经验来看，不管在哪个区域，它都是地标性项目，它进驻之后，必将带动房价的上涨。

之前一个买在悦荟广场附近的朋友曾经说，“跟着万达走，一定没错!”所以我们不难得出结论，无论是自主还是投资客，在万达附近买房都是非常明智的选择，尤其是偏向投资的买房者，万达不会让你失望。李伟表示，“万达每到一个地方必定会改善同区域居民整体生活便利度，同时也会带动房价、租金上涨。因此，只要万达拿到这地块东葛路、凤岭北周围边楼盘受益，新房也会被看好。”

王琰认为，“从该地块的规划来看，万达依旧是走着前人的路子，涵盖商业广场、商务酒店 等多种物业类型，集消费购物、休闲娱乐、餐饮美食、商务办公等功能于一体的商业新中心。有人说，它不是简单的商业配套，而是城市综合体，因为它的发展能带动周边商业配套的完善，带动消费，提升板块价值，这在前几个万达的发展过程中也早已被验证，将来周边及凤岭北楼盘将会得到很大的提升，受益也最多。”

万达广场落地：将改变城市商圈格局

李伟分析认为，“万达广场落地东葛路，南宁一些商业将会受到冲击，并形成一定的影响，万达综合体体量大，业态丰富，并经过多年发展已近积累了丰富的运营经验，且万达模式具有唯一性，这对地方政府有很大吸引力，万达进入南宁将会大大改变南宁城市商圈带动人气和商气。”

“东葛路地块无论是从地理上还是南宁人感情上来说，要打造成万达在南宁的旗舰型项目。这不仅表现在地上面积不少于9万平方米的购物中心及地上建筑面积不少于3.5万平方米的国际知名品牌五星级酒店的体量上，同时也是业态功能最齐全的项目。包括高端酒店、商业旗舰店，国际影院三个方面，这些都会大大改变南宁城市商圈”。南宁金裕丰物业管理有限公司商业运营营销邓总监表示如是说。