走过，路过，不要错过南宁大嘉汇商铺!这是业内有人戏称的大嘉汇商铺买卖的广告语。

大嘉汇商铺铺面均价两年时间飙升2倍多，从2010年均价不到9000元/每平方米，到现在最高的24000元/每平方米。

“首付30%，最高年收益10%，买铺即收6年租。”这些充满诱惑力的广告语在南宁限购令的严格执行下显得如此的诱人。更让人怦然心动的是，买铺免打理，躺着都数钱。就这样，大嘉汇，一次次用不同楼层的商铺、不同价格这样的隐蔽性“策略”吸引了众多投资客与业主买铺。

“买铺返租”在商业地产中一直存在着争议，2010年以来，在住房限购令政策影响下，南宁商铺市场被疯狂拉动，各类主题商场和专业市场如雨后春笋般冒起，纷纷推售商铺。而曾让南宁商铺投资者亏损惨重的“售后返租”(简称返租)销售方式改头换面又再度重现市场，商铺开发商纷纷打出高达8%的高额返租回报吸客。商铺返租究竟有什么吸引人的地方?时下流行的各种返租方式究竟合不合法?

晨报记者走访了广西桂嘉汇集团大嘉汇东盟国际商贸港国际建材家居城，为你解读产权式商铺的风险。

大嘉汇的算盘与忽悠的把戏

8月17日，晨报记者以买铺者的身份来到大嘉汇东盟国际商贸港营销中心。

营销中心置业顾问江勇波接待了晨报记者。

据江勇波介绍，大嘉汇国际建材家居城一期工程规划是12.5万平方米，卖场定位是中高端的家居卖场，二期规划建筑面积将达到50万平方米，是一期的4倍。

据他对晨报记者介绍说，一号楼铺面出租率已经达到了90%，铺面面积是50平方米到99平方米，价格是23000元一平方米。

据晨报记者了解，2010年的时候，大嘉汇的商铺均价才9000元一平方米上下。

他介绍，这期推出的20套铺面只剩下几间，他分别向晨报记者推荐了A350及F142两个铺面，按照大嘉汇东盟国际商贸港的规划， F142所在区域主要经营瓷砖，面积是52.39平方米，单价是23000元每平方米，打折后是22600元左右;A350铺面面积是52.15平方米，主要经营包括墙纸在内的软饰品。

接着，江勇波给晨报记者做了投资计划：A350铺面按照17518.38元/平方米，总价约913583元。按10年还款期计算，按揭月供为4787元。按照带租约“返租”收益率计算，第1—6年，每个月返租收益4863元，比月供金额高;同理，F142总价是1228477元，折后是1160621元，月收益6577元/月，比按揭月供6472.8元高。

按照大嘉汇的买铺返租计划，返租15年，第1—6年，年收益6.8%;第7—9年，年收益9%;第10—15年，年收益10%。

据晨报记者调查，大嘉汇东盟国际建材家居城购铺合同即带租约包租合同，开发商将以80%已出租的铺面租金来兑现购铺者每半年的投资收益。

江勇波对晨报记者表示，业主无需担心商铺刚开始的头几年租不出去，大嘉汇是包租的。据他介绍，现在家居市场已经有了起色，招租率超过了90%。

他告诉晨报记者，这几年，大嘉汇的铺面价格涨的太快了，早买早赚。

诱人的返租前景背后缺乏实际的数据支撑。据晨报记者了解，位于大嘉汇家居城1号楼负一层的C-1号商铺，面积为160平米，每月租金为4700元。这样黄金位置的铺面平均每平方米租金不到30元，这样苍白的数据给大嘉汇家居城蒙上了一层阴影。

晨报记者调查大嘉汇东盟商贸港儿童及酒店用品批发市场铺面经营状况时发现，有一位李姓的业主急于脱手自己手中的三间铺面，经营将近三年的铺面转让费也不超过80000元。她告诉晨报记者说，商场人气偏低，每个月入不敷出，商场的定位也比较混乱，基本每个月都在亏钱。

有业内人士表示，大嘉汇家居城在买卖商铺的过程中，风险完全转嫁到了买铺者的身上。如果，大嘉汇家居城的运营遭遇困难，15年后，商铺的风险将成倍加大。

大嘉汇更隐蔽的策略操作手段是，并非一次性的把商铺推向市场。利用分批分次逐步推高商铺的销售价格，“我们这期从负一层、三层推出了20间商铺。之前几次的商铺销售，我们都是从每一层楼拿出几间商铺进行销售。”江勇波对晨报记者表示。

充满风险的游戏：我的投资谁保障?

据晨报记者了解，购物中心商铺及批发(物流)市场商铺，按属性都可统称为分割式产权商铺，大嘉汇的商铺属于分割式产权商铺，“投资客们要搞清楚商铺的产权性质，这个很重要，如果产权有问题，那么收益根本无从谈起。”一位从事房地产投资多年的刘总告诉晨报记者。

辉煌置业长期操作商业地产项目的资深人士告诉晨报记者，目前有不少资金紧张的开发商，把产权证留在自己的手中，进行二次套现，而给业主的相应回报是，签署3-5年的产权协议，在这几年中，贷款将由开发商供还。看似捐钱的买卖，无形中又给投资者增加了风险，一旦经营者经营不善，就会产生一系列的债务纠纷。在有产权的前提下，还要保证产权在自己的手中。

江勇波向晨报记者透露，大嘉汇的产权是50年，区别于一般商铺的40年。为什么多出10年的产权?有熟知内情的知情人士向晨报记者透露，由于土地规划部门没有单独对部分住宅项目内小块土地进行更加细致的规划，所以这些项目的商铺部分就沾了住宅的光，获得了超过40年的产权，如一些住宅的群楼商铺。如果房屋性质不是商铺，而是住宅或者其它，就不能申请商铺经营的营业执照。

这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。南宁商铺市场这方面的惨痛教训不少。

据晨报记者了解，“保利东盟国际第一街”是在2008年推出的，当时刚推出就引起了追捧，销售一空，均价在6万左右。但4年过去了，“第一街”俨然成为了“第一空”。

据晨报记者从可靠渠道了解到，大嘉汇国际家居建材城的运营团队是“杂牌军”，2010年，大嘉汇家居城与红星美凯龙、欧亚达与喜盈门等国内著名家居卖场经营团队进行接触。后来因各种因素，大嘉汇家居城并没有与上述团队达成合作。

也有投资者对于大嘉汇所处的位置提出了自己的质疑，认为外东环只是一个概念，无异于“画饼充饥”，兴宁片区作为南宁最落后的片区，改造需要大量的投入。同时，快环与埌东片区的交通路网一直像“便秘”，磕磕绊绊。用一个前景描绘作为投资的参考，如果未来客流量过低，投资者将血本无归。

有地产界资深人士认为，外东环要让位于五象新区的建设，两大片区的博弈已经有了结果，外东环的战略地位大大降低了，未来前景难以明朗。

由于在全国各地不断爆发的商铺返租损害投资者的案例，国家建设部早在2001年公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。

显然，大嘉汇违反了这一规定，在大嘉汇的广告宣传中多次出现这样的内容。

晨报记者调查发现，建设部明令开发商不能“售后返租”，有的项目就将开发和经营分开，另成立一家公司负责运营，小业主与开发商签的是购房合同，然后又再与开发商的另一关联企业签下代理出租合同，以达到合法返租的目的。

有的开发商把返租回报变成房价直接打折，但小业主要放弃头两三年的经营权和租金利益，即“变相返租”。

大嘉汇东盟国际建材家居城业主要放弃的是15年的经营权和租金利益。

业内人士表示，商铺销售用“包租”的形式，以承诺利润返还为主要宣传点，无论在中国的哪个城市和地区都属于违规，其中风险很大，甚至存在以利润为幌子的陷阱。三五年内项目一旦销售完成，开发商即可能套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年?谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉?这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。对此，投资者一定要十分谨慎，有关部门也应引起高度重视，采取有效管理办法，防范风险。

截止记者发稿前，南宁市房产管理局没有正面回应晨报记者的采访。

我们将持续关注南宁市产权式商铺的发展态势。