成都城市综合体在历经一年多的狂飙突进之后，突然遇到相关新规出笼，似有“急刹车”之势。

日前，成都市规划局发布了《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》，也是明确针对城市综合体而制定的首个文件。该文件称，宗旨是进一步优化城市空间形态，要求从2012年6月7起，主城区内新建大型综合体需临近轨道交通站点等，有效期为两年。

而早在四个月前召开的成都市委经济工作会议上，相关决策层曾高度强调，“现在成都已到了一个可以抓、也应该抓城市综合体建设的时候了”。

全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示，上述举措是对目前众多综合体泛滥所存风险的一种行政规避手段。此外，中舆地产总经理汪宁生等多位业内人士也认为，出台上述规范是完全必要的。

不过，何良栩也提到，对于已拿地并正在报建的项目来说，预计受此条款的限制，将很难报建成功。

新规浮出水面

就在5月7日，来自成都市规划局的文件《成都市中心城区大型城市综合体项目规划管理补充规定(试行)》浮出水面，这也是成都市明确针对城市综合体而制定的首个规范。

上述文件要求，自2012年6月7日起，成都市主城区内修建的大型综合体需临近轨道交通站点，并且需要具备临两条(含两条)以上道路的条件。

另外，对于成都市内的新建城市综合体而言，应具备商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育、交通、住宅等三种或三种以上城市功能，除住宅外，应有一种或一种以上的城市功能作为项目的主导城市功能。

近日，本网致函成都市规划局，但其新闻中心负责人表示业务繁忙，没时间答复，而截至本网发稿时，该局也未作出相应答复。

事实上，处于楼市一线的上海早已试水。上海同策房地产咨询机构研究中心总监张宏伟表示，“上海的多数综合体项目都是这么操作的，现在地铁上盖的项目一般都是新审批的城市综合体”。

据本网调查发现，在人民南路，像来福士广场、人南国际广场等成都多个新建商业项目也基本上是围绕着地铁一号线而规划的。此外，在人民北路、红星路广场以及光华大道等地铁沿线，大型城市综合体也悄然兴起。

四川省社科院经济研究所研究员、房地产与城市研究专家蒋华东认为，上述规定将是引导城市综合体与轨道交通密切对接的重要号信，有利于人群集散及城市规划合理化。

尤其值得注意的是，该文件规定“规划用地性质应为商业服务业设施用地、商业服务业设施兼容住宅用地”。这意味着作为综合体性质的用地，不能另作其他开发。

不过，目前成都商业用地显得并不紧俏。四川中原地产研究报告显示，2012年1月—4月，成都主城区土地成交1005.75亩，其中住宅用地成交364.55亩，而商业成交641.2亩，并且多以低价成交。不少业内专家预计，未来这一趋势还将持续下去。

规避综合体泛滥

上述规定的出台，与当前成都市城市综合体的迅猛开发密切相关。

全国房地产经理人联盟四川分会秘书长何良栩表示，上述举措是对目前众多综合体泛滥所存风险的一种行政规避手段。

仅从土地市场来看，自2011年楼市新政落地成都以来，商业用地与住宅用地市场已呈现出“冰火两重天”。成都商业项目建设，尤其是综合体，释放出了罕见的开发热情。

据悉，前不久，四川商业地产联盟的发布的数据显示，截至目前，成都已开工建设的商业综合体高达104个，还将在未来5年内入市1000万平方米左右。这一数字早已超越了作为一线重点城市的北京和上海。

日前，《中国房地产报》曾对此报道称，这是城市综合体“大跃进”，某些区域规划失衡。甚至，《第一财经日报》曾用《成都写字楼泡沫已现?》的新闻标题，来报道作为成都城市综合体之一的写字楼业态。

一时间，舆论焦点集中投向西部中心城市成都，更准确地说，是投向了城市综合体。

四川省商业地产联盟秘书长冉立春也向本网表示担忧，并认为目前仅从城南来看，综合体确实有点饱和，下一步如何消化就是大问题。

处于新南天地商圈的苏宁广场，作为一个集购物、娱乐、办公等于一体的综合体项目，自2011年9月底隆重开张以来却陷入冷清局面，曾有多位业内专家认为原因之一在于此项目前期规划盲目，多个项目过于扎堆。据了解，此一现象，也绝非苏宁广场一家。

对于上述新规，中舆地产总经理汪宁生认为，根据发达地区及国外经验，城市综合体建设必须与城市整体功能配置统一规划进行，新规是完全必要的，也必须如此。

不少准报建项目或将受阻

一个城市综合体狂飙的时代，似乎谁都不关乎风险的存在，犹如2008年以前华尔街的资本掮客们对金钱的无限贪婪一样。不过，我国房地产开发深受政策导向的影响是显而易见的。

在过去一年多时间里，像龙湖、万科、绿地等原本专注住宅开发的大房企纷纷转向商业地产，甚就连一些不知名的中小房企也参与其中，尤其是综合体开发。

目前，一些地产商明确打出“一座城市综合体，一个城市新中心”的招牌，除吸引投资客之外，欲引起相关部门给予关注的企图，在不少观察人士看来，也是极有可能的。

中国城市商业网点建设管理联合会开发服务中心主任封雄曾在接受媒体采访时表示，目前70%的成都综合体项目开发商没有商业开发与运营管理经验，致使其没有考虑风险、盲目选址、盲目建设、规划同质等问题。

在分析人士看来，上述一系列问题的存在，一定程度上催生了城市综合体新规的出台，似有“急刹车”之势。

对于新规中提到的“二环内新建城市综合体应不小于15万平方米”条款，成都商业地产研究专家、中润实业营销总监祁宏志表示，“15万平方左右的小型综合体，更符合二环内土地资源稀缺的特点，比如龙湖三千集、财富又一城等都是这个体量”。

何良栩也向本网指出，对于已拿地并正在报建的项目来说，预计受上述条款的限制，将很难报建成功，城市综合体所遭遇的“战国时代”或将终结。

一些业内专家表示，出台上述规定，对于一些早已习惯了跑马圈地、疯狂开发的地产商来说，像被“套”上了紧箍咒，难免会不适的反应，不过更应警惕的是，既然出台了新规，相关部门就要坚持原则，力避“前紧后松”等现象发生。(杜冉乐)