《城市商品房预售管理办法》中明确规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请取得《商品房预售许可证》，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。热而，记者近日在河北省内丘县采访时发现，当地一处名为“唐明金域”的房地产开发项目，却在无立项、无规划、无建筑、无许可的情况下公然预售。

基础未建 违规预售先行

2012年3月25日，在位于内丘县中兴大街与胜利路交叉口北100米东侧的“唐明金域”咨询中心内，记者看到，有5位称置业顾问的女士在岗工作。桌上摆放着《置业计划书》和工作人员的名片。有业主在预购，也有业主在咨询。

见记者一行，置业顾问刘丽点头表示欢迎。说到预订房子时，刘说：如预订110.48平方米户型A，一次性付清要比银行“按揭”10年，少花6.6万元，比20年“按揭”少花14.52万元。说着，刘丽给记者计算着一次性付款、分期付款的各种价位。谈到“按揭”购房时，其她几位工作人员也表示，“唐明金域”咨询中心可以代办银行“按揭”。

当记者确定要预订一套前排8层的住房时，另一位工作人员走过来说：“4层到13层都没有了。”谈到预订风险时，刘丽表示，开发商已在政府招商局交了1500万元的押金，不会有问题。

经了解，“唐明金域”是石家庄唐明房地产开发有限公司，在内丘县城黄金地段开发的商住楼项目，总建筑面积为6万余平方米，建筑分为两排，前排27层，后排32层，户型为80平方米至148平方米，每平方米均价2300元。

在咨询中心对面，一块已拆除旧建筑的平地，就是该项目的建设用地。所谓的27层和32层的商住楼记者并没有看到，只看到一些工人正在做基础结构的探测。在该场地东、北两侧的防护墙上，张贴着开发商醒目的广告。“唐明金域，中央新住区，一席天下尊”。“给你一个五星级的家”。“2012年内丘第一件大事，把家搬到“唐明金域”等。

同时，记者在58同城邢台房产网上也看到，唐明金域咨询中心发布的售房信息显示：位置21层，109平方米，每平方米1927元，产权为商品房。发布时间为2011年10月28日19点15分。

政府监管 何以出现缺位

当地群众说：唐明金域项目存在无立项、无规划、无建筑、无预售许可的严重行为。那么，唐明金域项目是否存在‘四无’问题，记者采访了内丘县相关部门。

在内丘县发展与改革局，分管项目审批的刘哓东副局长表示：“我这里还没有听过唐明金域这个项目，也没看到过相关资料。通常情况，所有的项目都是要经过我这里的。”

在内丘县规划局，规划股王晓武股长说： “规划正在进行中，之前开发商送来的资料不符合技术指标，因此给退了回去，新的资料开发商还没有送过来。”

在内丘县住房和城乡建设局，房管股刘股长表示：他这里目前没有关于“唐明金域”的任何资料，如果要走预售，需通过他这里办理相关手续。”当记者表示，是否可以帮助联系局长了解情况时，刘股长以局长开会不在为由，拒绝了记者的要求。

在内丘县招商局，局长段群英说，唐明金域项目是内丘县重点城建项目，目前已经完成拆迁，属招商局引资的项目。项目已经和发改委打过招呼，正在办理当中。对于该地块是否要走拍卖出让程序，段局长说：“将来一定要走。”当记者表明，要看一下关于唐明金域项目的相关资料时，段局长以马上要开会为由拒绝提供。

那么，唐明金域项目为什么可以在无立项、无规划、无建筑、无预售许可的情况下，明目张胆地实施预订、预售呢?

一位不愿具名的当地人对记者说：“内丘县房产预售行为在近年来一直存在，单是去年就有几处楼盘都是用这样的形式运作的。法律规定，商品房预售要符合下列条件：1、开发商取得相应的营业执照和资质证书;2、建设工程规划许可证;3、国有土地使用证;4、建设工程施工许可证;5、申请办理的施工楼号工程投资达到一定比例且具备一定施工形象等。

国家住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》指出：各地要加强和完善房地产市场信息系统建设，及时准确地向社会公布市场信息。市、县房地产主管部门要及时将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开。

房地产开发企业应将预售许可情况、商品住房预售方案、开发建设单位资质、代理销售的房地产经纪机构备案情况等信息，在销售现场清晰明示。

而事实是，当地政府监管部门，住房和城乡建设局和开发企业也并没有向社会公众公开过“唐明金域”的真实情况。

法规无效 媒体监督无力

资料显示：中华建筑报曾以《河北内丘县房地产存有严重问题》做过相关报道。报道中指出，该县“书香府邸”违规销售房屋和“恒源集团”违规集资建房，未开工建设，售楼中心却开始对外销售楼房的问题。当时，在售的有400余套房子，已经销售过半，价格在每平方米2368元至2628元，并且要先交10000元的定金。

时隔一年多，内丘县再次出现房产违规预售行为。更为严重的是，唐明金域项目在没有进行过土地部门的“招标、拍卖、挂牌”出让等程序下，已经在实施房屋预售。那么，开发商怎么就可以确定这块土地一定是属于自己的呢?

而记者在内丘县国土资源局了解相关情况时，办公室主任刘书敏对于记者的来访表现出极大的不满。从开始的不配合演变为后来的不接受，也未出示过关于“唐明金域”项目的任何资料。

业内人士指出，商品房预售行为可形成如下弊端：第一，商品房预售制转嫁了房地产市场风险，银行成为风险的主要承担者，加大了金融风险。预售制度所特有的营销规则大大降低了房地产行业的入市门槛，国内开发商的自有资金比例很低，大部分源于银行贷款。这其实将银行与房地产开发商绑在了一起。房价上涨时，双方是共赢的，当房价下跌时，开发商的风险反倒低于银行所要面临的风险。

第二，商品房预售制度严重损害了购房者的利益，致使买房人处于被动局面。除了银行，购房者也成为商品房预售制的受害者之一。首先从预售到正式交房的时间内，购房者资金让开发商白白占用，而自己还不能控制房屋质量和工程进度，在这段时间里，这部分资金以及利息就被开发商合法的“榨取”了，甚至一些不法开发商将已预售的楼盘再次抵押，重复预售，最后还要“携款潜逃”，在这个过程中，没有任何监管机制能够保障购房者的权益。其次，预售制为开发商提供了欺骗购房者的有利条件，购房者权益受到侵害。这些年，房地产广告虚假已经成为常态。楼盘预售时，开发商大肆渲染宣传，但是购房者只能看到房屋的主体结构，以及沙盘模型，对于房屋的具体细节根本无从知晓。等到收房时，房屋面积缩水、配套设施缺乏、房屋质量存在问题、建筑设计变更、绿地规划浮夸等等，这已经成为楼盘收房时，大多数购房者要会面临的问题。房产维权已经成为这些年消费者权益受损的焦点之一。

第三，商品房预售制滋生了各种欺诈、投机行为。这种欺诈行为主要是开发商。由于开发商的欺诈行为有目共睹，催生炒房行为，吹大了房地产泡沫。由于期房购买价较为便宜，现房购买往往会提价10%-20%，于是不少投机者冲着这部分差价踊跃购买，然后再转手卖掉。往往还未等到房子盖好，已经转手数次，等到现房销售时，房价比期房高出远远不止10%或20%。房地产泡沫也由此逐渐吹大。现房如何就一定要比期房贵?这也是开发商利用预售制设计的一个陷阱，一个灌输给老百姓房价只涨不跌的借口。

对于“唐明金域”房产项目进展情况，我们将持续予以关注。